L’AGENCE EST CERTIFIÉE

DÉVELOPPEMENT DURABLE ET QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE

I-Les leviers d’action

Alors que les anciens ont su mettre au point des modes constructifs et des matériaux adaptés et fiables un mauvais choix technique peut, dans la durée, s’avérer dramatique.

Or, à  la difficulté d’intervenir sur le bâti ancien vient s’ajouter actuellement les contraintes d’amélioration thermique qui modifient considérablement les modes d’intervention. Il convient donc d’être prudent et d’analyser avec soin les techniques récentes.

Dans le cadre de son entretien, les principales cibles d’intervention pour améliorer thermiquement le bâti ancien sont, par ordre d’efficacité :
– Les fenêtres
– La ventilation
– Les toitures
– Les sols
– Les murs

Les fenêtres

C’est en général le poste le plus énergivore dans un immeuble ancien (en moyenne 38%) et sans doute les travaux d’amélioration thermique qui, techniquement, sont les plus faciles à  réaliser à  condition de choisir une entreprise qualifiée et soigneuse sur la pose.

Atouts
Le remplacement des fenêtres peut être envisagé hors ravalement et depuis l’intérieur des appartements si un soin particulier est porté au joint entre les enduits extérieurs, les appuis et les nouveaux bâtis.
Nota : dans certains cas les fenêtres existantes ont une qualité patrimoniale indéniable. Il est alors possible d’étudier la pose de doubles fenêtres côté intérieur. Une autre solution consiste à adapter des vitrages plus performants sur les châssis existants, mais cette technique, coûteuse reste exceptionnelle.

Difficultés
La première difficulté, humaine, tient au fait que l’intervention sur les bâtis oblige à  prévoir des finitions à  l’intérieur des logements dont les accès sont parfois difficiles à  obtenir. Par ailleurs les peintures sont en général anciennes, jaunies ou écaillées rendant les raccords difficiles ; le copropriétaire difficile, « l’emmerdeur » (il y en a au moins un par immeuble), en profitera pour faire repeindre ses murs aux frais de la copropriété.
L’autre inconvénient, patrimonial celui-là , est dû à  la typologie des fenêtres du bâti ancien pour la plupart à  « mouton » et « gueule de loup ». Leur remplacement à  l’identique est coûteux car moins industrialisé et les exigences thermiques obligent à  des sections de bois plus épaisses. Les croisées traditionnelles avec crémone disparaissent progressivement au profit des fenêtres à  recouvrement avec béquille.
Enfin les copropriétaires sont souvent réticents au remplacement de leurs fenêtres qui sont privatives, qu’ils considèrent comme faisant partie de l’intérieur de leur logement et qui augmente sensiblement les coûts des travaux de ravalement.
Heureusement, depuis 2012 leur changement peut être envisagé collectivement dans le cadre de la loi Grenelle et son décret d’application suivant l’intitulé suivant :
« Réalisation de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ».
L’article 7 de la loi Grenelle permet ainsi à  une assemblée générale de copropriétaire de décider, à  la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,  de la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives. Le législateur a néanmoins prévu un garde-fou : si un copropriétaire a réalisé des « travaux équivalents » dans les dix années précédentes, il n’est pas concerné par la décision collective. Cependant, un propriétaire a le droit de faire poser ses nouvelles fenêtres par qui il le souhaite. Cela même en dehors du chantier en cours. Ce point pose un vrai problème quant à  l’objectif performantiel à  atteindre puisque dès lors, la qualité de la pose et du châssis ne peuvent être contrôlées par un maître d’œuvre.
Il reste à  l’architecte de copropriété à savoir argumenter en Assemblée Générale car les questions des copropriétaires sont souvent pertinentes : Pourquoi changer une fenêtre en bon état et entretenue ? Pourquoi améliorer l’isolation thermique des fenêtres et intégrer des grilles de ventilation qui font entrer de l’air froid ? Pourquoi investir dans un équipement coûteux impossible à  amortir ?

Interaction avec l’isolation des murs
Le remplacement des fenêtres doit être pensé avec la mise en œuvre, concomitante ou décalée, d’une isolation des murs. En effet, à  partir du moment où toutes les fenêtres d’une façade sont remplacées il est possible de modifier leur position dans l’épaisseur du mur afin que les ponts thermiques des ébrasements soient réduits au minimum. Par ailleurs, dans le cadre de la pose d’une ITE en façade, le décalage des fenêtres vers l’extérieur peut permettre de conserver une profondeur d’ébrasement identique à  la façade d’origine.

Interaction avec la ventilation
Une grande majorité du parc immobilier dans les bâtiments anciens est ventilé naturellement les prises d’air se trouvant au plafond des cuisines et des salles d’eau, les entrées d’air se faisant par les fenêtres non étanches.
Dans ce contexte la pose de fenêtres très étanches sans intégrer d’entrées d’air dans le bâti, les tableaux ou les ouvrants supprime purement et simplement le renouvellement d’air. Il est donc primordial de rétablir une circulation d’air dans les nouvelles fenêtres des pièces sèches.
Nota : il est toujours possible de créer des entrées d’air dans une menuiserie bois même existante, en revanche, elles doivent être intégrées à  la fabrication dans les menuiseries PVC ou aluminium qui, du fait de leur mode de fabrication, ne peuvent être percée a posteriori.

La ventilation

Représentant près de 32% des pertes énergétiques ce sujet est devenu incontournable dans le cadre des travaux d’amélioration thermique du bâti ancien. Cependant, contrairement aux fenêtres, cette cible n’est pas considérée comme un travail d’intérêt collectif tant par les pouvoirs publics que par les copropriétaires.

Atouts
Une amélioration sensible de la qualité de l’air dans les appartements, une régulation plus précise compatible avec l’isolation des murs, un gain énergétique important voire formidable dans le cas d’une double-flux.

Difficultés
La typologie des immeubles amène des difficultés techniques souvent insurmontables pour le passage des gaines, avec notamment des suppressions de conduits de cheminée afin de gagner, sous la pression immobilière, quelques décimètres carrés dans les appartements.
Les aménagements successifs des appartements ont conduit à  des modifications de distribution et des déplacements de pièces humides qui ne se superposent plus. Le branchement sur une gaine collective nécessite alors des gaines en plafond pour atteindre cuisine et salle d’eau.
Les pouvoirs publics n’ayant pas pris en main ce sujet il n’existe aucune incitation ou obligation pour envisager la mise en œuvre d’une ventilation collective dans un immeuble ancien. L’intervention touchant obligatoirement des espaces privatifs, un seul copropriétaire peut bloquer toute initiative.
Une des difficultés majeures tient au fait que les espaces pour installer un caisson de ventilation sont de plus en plus rares, les placards, locaux communs, locaux techniques, loges, chambres de service, WC communs, combles étant de plus en plus privatisés. Un caisson en toiture nécessite la création d’une structure de support, peut générer des nuisances acoustiques avec le voisinage, doit être facilement accessible pour être entretenu, doit être d’un modèle adapté à  l’extérieur (plus coûteux) et doit s’intégrer au paysage des toits de Paris qui fait l’objet d’une demande de classement au patrimoine mondial de l’Unesco.

Interaction avec les fenêtres
Hormis dans le cas exceptionnel où la mise en place d’une ventilation collective double-flux est possible, il est indispensable d’étudier les entrées d’air dans les pièces sèches. Le plus simple est de les intégrer dans les fenêtres soit en profitant d’une campagne de remplacement collectif des menuiseries, soit en les créant lorsque c’est possible, dans les menuiseries existantes.
Dans certains cas il est possible d’envisager la création de shunts dans les tableaux de fenêtre, solution plus coûteuse et plus discrète.
Nota : dans le cas de façades exposées au bruit il faut être vigilant à  installer des entrées d’air acoustiques sans quoi l’affaiblissement acoustique des fenêtres n’a plus de raison d’être. Problème, les grilles acoustiques sont encombrantes et laides.

Interaction avec les murs
Alors que la ventilation est un peu le parent oublié du bâti ancien car réputé être de la responsabilité de chaque occupant (cf. les grilles de ventilation scotchées en hiver pour éviter les entrées d’air froid) elle est pourtant un préalable à  toute intervention sur les façades car garante d’une régulation du taux d’humidité. L’architecte doit être conscient que l’ajout de revêtements de type peintures, enduits ou complexes isolants modifiera le comportement hygrométrique des parois et rendra le rôle de la ventilation plus sensible.

Les toitures

Les toitures du patrimoine du XIXème siècle à  Paris sont en général en forme de toit brisé comprenant des brisis ardoise (parfois zinc) et des terrassons zinc à  tasseaux (dans quelques rares cas le zinc est remplacé par du cuivre). Elles représentent environ 10% des pertes énergétiques d’un bâtiment ancien à  Paris.

Atouts
Investissement abordable et relativement facile à mettre en œuvre, isolation par l’intérieur possible même sans réfection de la couverture (lés de laine de verre croisés ou bien ouate de cellulose soufflée).

En cas de géométrie simple, des solutions de type sarking sont proposées, nous essayons de proposer des panneaux mixte mousse PU + fibre de bois comprimée.

Pour les brisis avec lucarnes, nous proposons des solutions plus minces de type Booster

Difficultés
Dans le cas d’une isolation sous toiture l’épaisseur de l’isolant impose la modification des chéneaux, faîtages, costières etc.
Jonction entre isolation de toiture et isolants de façade, ITE ou ITI, pratiquement impossible à  réaliser compte tenu des bandeaux d’entablement.

Convaincre les copropriétaires que ces travaux ne profitent pas qu’aux habitants des appartements sous toiture et qu’il est dans leur intérêt de les voter.

Les planchers bas

Représentent 9% des déperditions d’un bâtiment ancien c’est un des points les plus difficiles à  traiter que ce soit en intervenant au sol du rez-de-chaussée ou en plafond des caves.
L’isolation par le dessus n’est possible qu’en démolissant les sols et à  condition d’avoir une hauteur suffisante entre sol fini et poutres de structure. C’est une intervention à  conseiller lors de travaux privatifs de réfection lourde dans les logements ou commerces du rez-de-chaussée.
L’isolation en sous-face du plancher haut des caves, solution qui pourrait être envisagée collectivement par une copropriété, se heurte à  des obstacles souvent insurmontables : multiplicité des réseaux en plafonds, hauteurs sous plafonds réduites,  cloisons séparatives, humidité chronique importante, intervention dans des caves privatives, travaux préalables de remise en état des structures souvent corrodées. Par ailleurs, comme pour les isolants en toiture, l’isolation des planchers bas est perçue par les copropriétaires comme étant au seul profit des occupants du rez-de-chaussée.

Les façades

Devenu le sujet principal d’un ravalement, le traitement thermique des façades est aujourd’hui, par l’impressionnante offre commerciale d’isolants, un enjeu technique, économique et environnemental alors que les déperditions par les parois sont estimées à  seulement 8% des déperditions totales d’un bâtiment ancien.
Le décret 216-711 qui, à  partir de janvier 2017, légifère sur l’obligation de traiter thermiquement les façades en cas de ravalement sans imposer l’assistance d’un maître d’œuvre, architecte ou bureau d’études, risque de conduire aux erreurs du passé. En effet, la mise en œuvre d’un isolant sur un mur ancien modifie considérablement les échanges hygrométriques dans la paroi ; chaque mur selon son épaisseur, sa composition, son hétérogénéité plus ou moins grande, son emplacement ou son exposition aura un comportement particulier ; une mauvaise prescription peut créer des pathologies lourdes de conséquences.

II-Les obstacles

Préconiser des travaux sur des bâtiments anciens, qui plus est placés sous le régime de la copropriété, c’est se heurter inévitablement à  de nombreux freins spécifiques à  ce secteur d’activité. Qu’ils soient techniques ou en lien avec les différents intervenants humains, ces obstacles à  l’acte de rénover sont beaucoup plus contraignants qu’on ne l’imagine de prime abord.

Obstacles architecturaux

Les contraintes urbaines

Outre le fait qu’intervenir sur un bâtiment ancien demande  de respecter ce qui en fait la particularité architecturale, il existe à  Paris une réglementation qui codifie de manière stricte les emprises et les volumes possibles pour chaque immeuble. Ces règles diffèrent en fonction de la zone urbaine, de l’emplacement de l’immeuble, de la largeur de la voie, de la taille de la parcelle, etc. Inscrites au PLU (Plan Local d’Urbanisme), elles sont autant de freins à  la modification du volume et de la forme d’un bâtiment déjà  existant. Sans parler de l’obligation « morale » de s’intégrer au mieux dans un paysage urbain déjà  existant.
Ainsi, tous travaux d’augmentation du volume d’un bâtiment (pose d’une ITE, rehausse d’une toiture, fermeture d’espaces extérieurs, etc.) se heurtent au respect de ces règles d’enveloppe urbaine :

Le prospect
Véritable gabarit volumétrique, il s’agit de l’enveloppe maximum que l’immeuble peut occuper en volume. Le prospect concerne tant le côté rue que les limites parcellaires avec les voisins ainsi que l’influence de bâtiments entre eux sur une même parcelle.
à€ noter la possible dérogation inscrite au PLU de dépasser la limite haute du prospect en toiture pour insérer des dispositifs ayant pour objectif l’économie d’énergie (panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, espaces végétalisés, rehausse de toiture pour isolation thermique, etc. ;), sous réserve que leur « volumétrie s’insère harmonieusement dans le cadre du bâti environnant ».

L’alignement
Afin de préserver une continuité dans le front urbain, il est souvent demandé de respecter une ligne d’alignement côté voie publique qui est en théorie infranchissable.
à€ noter que depuis 2009, le PLU parisien autorise un empiètement au-delà  de l’alignement sur rue dans le cas d’une pose d’ITE dans la limite de 20 cm de plus que l’alignement de la voie publique (sauf dans le secteur du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais, soit la majeure partie des IIIème et IVème arrondissements !)
En revanche, il reste interdit d’empiéter sur un domaine privé sans accord du propriétaire en question. La pose d’une ITE en pignon ou en façade arrière d’un immeuble parisien est donc assujettie à  une convention signée entre les parties concernées.

Les contraintes architecturales

Les immeubles anciens présentent tous leur propre identité architecturale avec une écriture spécifique en façade. Lors d’une intervention sur l’enveloppe du bâtiment, il est donc indispensable de ne pas dénaturer cette écriture architecturale : la prendre en compte, l’intégrer et la restituer au mieux.
De plus, les éléments architecturaux présents en façade sont de nature à  complexifier notablement la mise en œuvre d’un complexe d’ITE à  moins de partir du principe de tout faire disparaître sans se poser de question.
Ainsi, des points durs récurrents apparaissent et peuvent être listés :

Les modénatures
Corniches, bandeaux, balcons, encorbellement; Tous ces éléments qui animent une façade, ont parfois un rôle technique essentiel (bandeaux en protection d’enduit par exemple) et souvent participent activement de l’esthétique de l’immeuble, doivent-ils disparaître ? àŠtre rapportés sur l’ITE (gare au pastiche) ? Reconstitués sur une plus grande profondeur (quid des ponts thermiques)?

Les chéneaux et entablements
Petits frères de la catégorie précédente, ces éléments posent le même genre de problématique mais démultipliée par leur emplacement en jonction de façade et de couverture et par leur rôle indispensable de canalisateur et évacuateur des eaux pluviales.

La profondeur des tableaux de baie
Les baies en façade des bâtis anciens sont souvent profondes en raison de l’épaisseur des parois. Les tableaux (parties latérales de la baie côté extérieur) et les ébrasements (parties latérales de la baie côté intérieur) sont de fait souvent conséquents. Comment gérer la perte de lumière lors de la pose d’une ITE qui vient augmenter encore cette profondeur ? Et l’aspect psychologique « d’écrasement », « d’étroitesse » ?
Sachant que la fenêtre elle-même peut difficilement être déplacée (pose en réhabilitation privilégiée).
La perte d’éclairage naturel est également amplifiée par éventuellement le retour de l’ITE en tableaux de baie afin d’être le plus efficace possible dans l’isolation. Là  où en construction neuve une fenêtre est dimensionnée en fonction de l’épaisseur de l’isolant en retour de tableaux, la largeur de la fenêtre dans le bâti existant ne peut être que diminuée.

Les garde-corps
Fixés en façade, les garde-corps des fenêtres ou des balcons doivent être modifiés lors de la pose d’une ITE pour ne pas être pris dans l’épaisseur de l’isolant : découpe, prolongement des fixations, repose. Souvent travaillés, souvent en fonte sur laquelle il est impossible de souder, cette intervention n’est pas simple.
Sans compter que parfois fixés en tableaux des fenêtres, ils perdent alors de leur esthétique par des proportions trop réduites une fois l’isolant extérieur retourné en tableaux !

Les matériaux
Les immeubles anciens parisiens présentent une diversité de matériaux en façade nettement plus riche que celle proposée en finition des complexes d’ITE : pans de bois, briques, pierres de taille, enduits aux qualités supérieures (type Mortier Plâtre Chaux typiquement parisien à  base de sable, de chaux aérienne et de plâtre), ossatures métalliques visibles;

La patine du temps
L’Art du travail sur le bâti ancien passe par un regard bienveillant et sans préjugés sur les bâtiments de toutes factures. Qu’ils soient hôtel particulier classé à  l’Inventaire des Monuments Historiques, immeuble faubourien, paquebot haussmannien ou friche industrielle tous ces édifices ont en commun une histoire qui, comme les rides sur un visage, a laissé des traces et lui donnent un cachet unique et patrimonial.
L’architecte de copropriété ne peut faire l’impasse sur l’ondulation des corniches, le fruit des murs anciens, les raccords de pierre ou la dissymétrie subtile des façades. Comment alors concilier la mise en œuvre d’une ITE, de moulures, bandeaux et appuis préfabriqués, rigides, véritable lifting qui va gommer l’histoire et la poésie urbaine. L’arrivée sur le marché des enduits isolants, matériaux coûteux et encore peu connus, peut permettre de remettre les techniques anciennes de ravalement au cœur de l’amélioration énergétique.

Obstacles financiers

De tous temps, le frein premier à  l’entretien d’un patrimoine bâti en copropriété est sans surprise les moyens financiers des copropriétaires. Beaucoup de copropriétaires parisiens n’ont pas de grands moyens et sont obligés de s’endetter pour faire face aux travaux nécessaires au bon fonctionnement et à  la pérennisation de leur lieu de résidence. Les aides financières ou fiscales existantes ne suffisent pas à  équilibrer ce manque cruel de moyens. D’où le très grand nombre de copropriétés en difficulté avec un patrimoine à  bout de souffle.
Est-il besoin en plus de rappeler à  quel point la conjoncture actuelle n’est absolument pas favorable à  des investissements et des dépenses pour des copropriétaires déjà  pris à  la gorge par les difficultés de la vie ? Ce constat est d’autant plus juste que les objectifs de performances énergétiques exigés à  l’heure actuelle augmentent sérieusement le coût des travaux usuels sur un bâtiment ancien (nouvelles pratiques, nouveaux matériaux et équipements, intervenants supplémentaires, études complémentaires, etc.)

Obstacles humains

La décision finale de faire réaliser des travaux en copropriété se traduit par un vote en assemblée générale devant requérir la majorité (des présents et représentés ou seulement des présents en fonction de la nature des travaux). Ce fonctionnement rend particulièrement ardue la réalisation de travaux, surtout d’importance, du fait de toutes les réactions humaines que cela suppose.
Outre les raisons financières évoquées plus haut, chaque copropriétaire est mû par des sentiments propres qui font de chaque assemblée générale une représentation en miniature de la société, où l’intérêt de la copropriété a souvent bien du mal à  prendre le pas sur l’intérêt (ou le manque d’intérêt d’ailleurs) personnel : copropriétaires bailleurs non concernés, duels d’ego, incompréhensions intergénérationnelles, guerres et jalousies intestines, absence de préoccupation pour les sujets environnementaux, etc. ;
Les freins peuvent aussi survenir de la part des voisins pour tout autant de raisons (opposition aux autorisations administratives nécessaires, refus de passage ou d’accès à  des pignons, refus d’empiètement d’ITE en limite de parcelle, etc).
Enfin, et contre toute attente, des difficultés voire des oppositions réelles existent également de la part des administrations qu’il convient de consulter (préfecture, architectes des bâtiments de France) et dont l’avis est impératif pour obtenir les autorisations de réaliser les travaux (permis de construire ou déclaration préalable).

Obstacles techniques

Dans le cas de la réhabilitation du bâti existant, l’obstacle technique essentiel est la gestion de l’humidité dans les ouvrages constitutifs des parois. Rénover, notamment en isolant les murs, est un acte à  mener avec prudence pour ne pas créer des pathologies auparavant inexistantes.
La nature des parois anciennes peut être très diverse, mais la composition en est le plus souvent hétérogène (pans de bois, pans de fers, maçonnerie de terre cuite associée à  de la maçonnerie de pierre, etc. ;), ce qui complique d’autant plus la maîtrise des désordres inhérents à  la présence d’humidité dans les ouvrages.
Le mur ancien a vécu l’usure du temps, les modifications successives, les réparations et travaux d’entretien plus ou moins réguliers, les dégradations volontaires ou non, en un mot il est vivant. Et toute intervention, tout rajout d’élément comme un isolant par exemple, vient le perturber.
L’humidité est présente sous la forme liquide (eau) ou sous la forme gazeuse (vapeur d’eau) et ses sources sont au nombre de trois : extérieures (pluie, remontées capillaires), inhérentes aux ouvrages (humidité contenue dans les matériaux) et fonctionnelles (présence humaine, dégât des eaux).
Quelle que soit sa forme, il faut faire en sorte de ne pas piéger l’humidité dans les parois en lui permettant de s’évacuer du côté extérieur comme du côté intérieur. Et si le renouvellement de l’air intérieur par un système de ventilation efficace est primordial, c’est par l’utilisation fine des bonnes caractéristiques des matériaux constitutifs des parois et des complexes d’isolation que cela est possible (matériaux perspirants et capillaires, freine-vapeur, ITE à  privilégier, etc).